經(jīng)過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)造成上述情況的原因有以下幾種：
一是房屋權(quán)利人一房多租，本已經(jīng)和原租賃企業(yè)簽訂了租賃合同，但為了謀取非法利益，將還在合同期內(nèi)的經(jīng)營場所租予申請人；
二是房屋權(quán)利人與原租賃企業(yè)的合同仍然在有效期內(nèi)，但該企業(yè)已經(jīng)不實際使用該處經(jīng)營場所，于是房屋權(quán)利人將該經(jīng)營場所租予申請人；
三是房屋權(quán)利人與原租賃企業(yè)的合同已經(jīng)失效，但該企業(yè)因故未辦理住所變更或注銷登記。
可見，無論是哪一種情況，申請人都是善意的利益相關(guān)人，如果由其承擔(dān)因為原租賃企業(yè)或者房屋權(quán)利人的違法、過錯行為帶來的損失，顯屬不當(dāng)，即便原租賃企業(yè)或者房屋權(quán)利人給予一定補償，也往往難以彌補其損失。為此，登記部門有必要建立行之有效的機制加以應(yīng)對，保護投資人利益，防范行政風(fēng)險。
筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況分別采取相應(yīng)措施：
如果是第一種情況，登記部門應(yīng)當(dāng)不予受理申請人提出的申請，并及時將情況告知監(jiān)管部門，由其對房屋權(quán)利人違反《合同法》的行為進行處理。
如果是第二種情況，登記部門應(yīng)當(dāng)建議申請人敦促房屋權(quán)利人與原租賃企業(yè)取得聯(lián)系。若房屋權(quán)利人與原租賃企業(yè)簽有退租協(xié)議，登記部門在收取雙方簽訂的原始合同和退租協(xié)議后為申請人辦理登記；若雙方未簽訂退租協(xié)議但原租賃企業(yè)有退租意向，則應(yīng)當(dāng)建議申請人敦促房屋權(quán)利人與原租賃企業(yè)及時簽訂退租協(xié)議，待申請人與房屋權(quán)利人重新簽訂租賃合同后登記部門再為其辦理登記；若雙方未簽訂退租協(xié)議且原租賃企業(yè)無退租意向，或者房屋權(quán)利人無法與原租賃企業(yè)取得聯(lián)系，則應(yīng)當(dāng)參照第一種情況處理。
如果是第三種情況，登記部門一方面應(yīng)當(dāng)及時將情況告知原租賃企業(yè)所在地的監(jiān)管部門，建議對其進行查無實處監(jiān)控，另一方面應(yīng)當(dāng)建議申請人向房屋權(quán)利人取得對地址重疊問題的說明，并在查無實處監(jiān)控實施后，收取上述情況說明以及房屋權(quán)利人與原租賃企業(yè)的原始合同再為其辦理登記。一般情況下，原租賃企業(yè)所在地的登記部門和監(jiān)管部門隸屬于同一分局，但對于像外商投資企業(yè)分支機構(gòu)這樣的市場主體，其登記部門和屬地監(jiān)管部門往往不在同一分局（以筆者所在的區(qū)域為例，眾多外商投資企業(yè)都在外區(qū)設(shè)立了分支機構(gòu)），則需要不同分局間密切配合，形成制度性規(guī)范為此項工作提供保障。
